Покупката на жилище е скъпа, но все повече струва и да го притежаваш

Покупката на жилище е скъпа, но все повече струва и да го притежаваш

Имотният пазар в България изпадна в ситуация, която икономистите наричат frozen market – замръзнал, тъй като търговията с жилища намалява, но продавачите отказват да свалят цените.

Годишният спад на броя на сделките започна още в началото на 2026 г. и за първото тримесечие се

ограничи до това новите вписвания да намалеят с 15,5% на годишна база. През месеците април, май и юни, когато по традиция търговията с имоти у нас се засилва, бяха отбелязани със 17,9% по-малко вписвания в сравнение с миналата година. За да се стигне до 22,1% спад през третото тримесечие, което иначе винаги е било най-силното. Или с други думи, поне по брой на сделките

пазарът се върна двайсетина години назад

Цените обаче продължават да растат. Последните официални данни са за второто тримесечие. През първото ръстът на годишна база е 14,8%, което ни поставя на второ място след Португалия. А през

третото дори се е засилил до 15,5%, което пак ни нарежда след Португалия, където е вече 16,5%.

Според отделни български агенции през третото тримесечие тенденцията е продължила, като за големите градове се сочат цифри от порядъка между 3 и 15% ръст на годишна база. За отбелязване е, че поне данните на статистиката се вземат само от реално осъществени сделки, а не от цените по обявите, пише 24 часа.

На този фон още една цифра на Евростат внася допълнителен нюанс в картината. Оказва се, че

България е не само рекордьор по поскъпване на имотите в ЕС, но и по отношение на разходите за придобиване на жилища. На годишна база те са нараснали с 11,7% през второто тримесечие на 2026 г. В това отношение

страната ни е на второ място след Хърватия, където ръстът е 12% .

В данните прави впечатление, че този показател е също така висок в два типа страни членки. Едните са държави като Литва и донякъде Словакия и Румъния, с които споделяме обща съдба на силно

нарастване на цените през последните две-три години. А другите са държави като Испания и

Португалия, където освен високия ръст на цените определено има жилищна криза. В Испания тя дори доведе до оставка на правителството и предсрочни избори, а в Португалия има силно обществено недоволство. Този показател е сравнително нов за ЕС, изготвя се от 2010 г. и измерва промените в

разходите, които домакинствата правят, за да придобият къща или апартамент

Това са разходите, свързани със собствеността и прехвърлянето ѝ, различните видове такси, които задължително се плащат, застраховките, както и разходи, свързани с това семейството да се нанесе и обитава новото жилище. От 2010 г. насам тези разходи показват стабилна дългосрочна тенденция на нарастване. След 2020 г. те са започнали да се увеличават значително по-бързо, отколкото преди това. От миналата година също има движение нагоре,

но много по-слабо, като изключим цитираните държави.

Една от причините за високия им ръст в България определено е фактът, че преобладаващата част от сделките, особено в големите ни градове, е за новопостроени жилища.

Масово у нас новите апартаменти в имотния бум се продаваха на зелено. При този тип сделки

плащанията се извършват поетапно от момента на сключването на сделката, но тя се регистрира едва след последното плащане. И почти винаги в такива случаи апартаментът се предава на собственика на шпакловка и замазка, т.е. довършителните работи плюс обзавеждането са негова работа.

А това, гарнирано с нарастващите цени на строителните материали, прави разхода доста голям

Дори за онези, които купуват с инвестиционна цел – ако решат да го дават под наем, трябва да го направят обитаем.

Другата съществена част от разходите са задължителните плащания извън цената.

Данъкът за придобиването се дължи на общината. Той е от 0,1 до 3% от по-високата от двете стойности – на самата сделка или данъчната оценка.

Например в София в ставката е 3%. Ако някой купи имот с цена 500 хиляди евро и данъчна оценка от

400 хиляди, ще плати 3% върху по-голямата сума, което заедно с таксата за вписване от 0,1% и нотариалната такса от 1% прави 19 181 евро като общ разход. Предстоящото увеличение на данъчната оценка ще направи тези разходи още по-големи, а се задават и промени в облагането на имотите с ДДС.

Според имотния експерт Георги Павлов у нас продажбата на нови жилища натежава като дял от

разходите за придобиване и защото при купуването семейство плаща на друго и това реално не е сделка. “Когато купувате от строителен предприемач, се счита, че има нетно придобиване на активи.

Освен това старите апартаменти често се унаследяват или даряват и поради това не влизат в

сметките. Затова тежестта на придобиването на новопостроен имот в разходите за придобиване у нас е твърде голяма. В Западна Европа, където много домакинства живеят цял живот под наем, се правят несравнимо по-малко разходи в това отношение”, каза той.

Павлов обърна внимание и на факта, че случилият се вече спад на сделките

не може да се сравнява с този през 2009 г., когато броят на продажбите на жилища намаля с две трети. “В момента

има корекция на пазара

Той беше на дъното през 2013-2015 г. и оттогава тръгна нагоре. Не може да се очаква, че нещо, което расте вече цяло десетилетие, ще продължи да расте по същия начин вечно. Все някога идва момент на корекция на пазара”, каза той.

Според него има още една отлика в сравнение с времената на световната финансова криза, коята

обяснява защо цените не падат. “Продавачите на жилища, когато са физически лица и правят сделка за свой втори, трети и т.н. апартамент, не се намират под икономически натиск непременно да го направят.

През 2009-2010 г. имаше осезателно обедняване. В момента просто няма основание за това – нито

безработицата се е повишила, нито доходите намаляват, нито лихвите по кредитите се увеличават. Ако на някого спешно не му трябват парите, той няма никакъв интерес да сваля цените – ще си държи обявата с посочената цена и ще пробва да види дали може да продаде на нея”, обясни Павлов.

Затова по-скоро се очаква, ако се стигне до спад на цените на имотите, той да дойде именно от

новопостроените жилища. “Строителните предприемачи са икономически оператори, на тях им трябват оборотни средства за следващите проекти, трябва да плащат на банките. Те не обичат да чакат и ако има спад на интереса, първи ще променят стратегията си и ще направят по-достъпно онова, което предлагат на пазара”, смята той.

Вдигането на данъчните оценки ще увеличи още плащанията за придобиване

Предстоящото вдигане на данъчните оценки, което правителството планира да направи на три етапа през следващите три години, ще вдигне още повече разходите за придобиване на жилища, както и самия имотен данък.

Предвидените стъпки са през 2027 г. данъчната оценка да се увеличи с 20%, през следващата – с 35%,

а на третата година – с нови 35%. Така се получава общо увеличение от 118%, т.е. повече от два пъти. Например, ако сегашната данъчна оценка на един апартамент е 50 хиляди евро, то първата година трябва да стане 60 хиляди, втората – 81 хиляди, а третата – 197 хиляди евро. Скалата е стръмна,

защото след първата година корекцията е върху вече увеличена данъчна оценка.

В примера със софийския апартамент с данъчна оценка 400 хиляди евро разходът за придобиването, включващ данък, такса за вписване в размер на 0,1% и нотариална такса от 1% излиза 19 181 евро.

През 2027 г., когато данъчната оценка се увеличи с 20% и стане 480 000 евро, разликата в сумата,

която ще се плати е съвсем малко по-висока. Но през 2028-а данъчната оценка вече ще е 648 000 евро и тогава само данъкът за придобиването ще стане 19 440 евро, отделно вписването ще струва 648 евро, а нотариалната такса – 3681 евро, или общият разход ще е 23 770 евро.

А на третата година само данъкът за придобиването ще е вече 26 220 евро, вписването ще струва 874

евро, а нотариалната такса – отделно 8740 евро, или общият разход ще е вече 35 834 евро.

От данъчната оценка обаче зависи и ежегодно плащания данък сгради. По закон неговите граници се

движат между 0,1 и 4,5 промила от данъчната оценка, като точната ставка зависи от местния общински съвет. Местната власт има начин да направи тази тежест по-поносима за хората при предстоящото увеличение на данъчната оценка.

Например ако едно жилище сега има данъчна оценка 50 хиляди евро, а ставката в

тази община е 1,5 промила, собственикът ще плати 75 евро. Ако новата оценка стане 100 000 евро, но общината намали ставката например на 0,75 промила, новият размер на налога пак ще си остане 75 евро.

Протести заради цените в Испания и Португалия

Португалия и Испания са в непрекъсната “конкуренция” с България по ръст на цените на имотите. Но там вече се стига до социални вълнения заради жилищната криза, а в Испания дори до свикване на предсрочни парламентарни избори. Двете държави на Иберийския полуостров се борят с

огромен недостиг на жилища, експлодиращи цени и масово недоволство от страна на гражданите.

Според данните на Евростат Португалия отчита най-високия ръст на цените на жилищата в целия ЕС за второто тримесечие – 16,5% на годишна база. Международният валутен фонд (МВФ) предупреди, че

имотите в страната са поскъпнали със 169%

от 2015 г. насам. Ние сме на второ място, като при нас увеличението досега е около 166%. За разлика от България обаче наемите по нови договори в Португалия са се удвоили спрямо 2017 г., превръщайки големите градове като Лисабон и Порто в напълно недостъпни за

местното население, чиито заплати не отговарят на тези мащаби.

Катализатор на най-новите масови протести стана одобрената от парламента спорна реформа на наемния пазар. Тя цели либерализация – намалява прага за принудително извеждане от имота при неплатен наем от 3 на 2 месеца и премахва 2-процентния таван за повишение на наемите при нови договори. Сдруженията на наемателите

организираха национални протести под мотото Casa Para Viver (“Дом за живеене”) срещу тези мерки.

В Испания положението е същото, като през септември избухна огромна вълна от възмущение след принудителното извеждане от дома ѝ на 87-годишната пенсионерка Марикармен Абаскал в Мадрид. Нейният наем бил вдигнат драстично от 500 на 2650 евро от инвестиционен фонд.

В отговор правителството предложи два спешни декрета с радикални мерки – пълна забрана за

извеждане на уязвими наематели до 2030 г., автоматично удължаване на договорите и забрана на инвестиционни фондове да изкупуват жилища. Опозицията и каталунските сепаратисти от Junts обаче гласуваха против и отхвърлихя законите в парламента,

твърдейки, че те ще свият още повече пазара.

Това изкара десетки хиляди хора на протести в над 50 испански града, като се стигна до изграждане на палаткови лагери и призиви за обща стачка. Всичко това накара

Педро Санчес да подаде оставка,

да разпусне парламента и да свика нови избори на 29 ноември. Очевидно намерението му е да направи жилищната криза централна тема на предизборната кампания.

Причината в Испания обаче идва от структурен недостиг на около 700 хиляди жилища по изчисления на централната банка. Това се получава отчасти заради масовото отдаване на имоти за кратксрочен наем, а от друга – поради големия интерес за наемане от страна на чужденци. Освен това и в двете иберийски държави делът на собствените жилища е доста под този в България – около 30% от населението.