Глад за стари жилища, продават се за седмица. София и Пловдив с най-голям спад на сделките. Това казва в интервю за „Телеграф“ експертът по недвижими имоти Евгени Василев. Вижте какво още разкрива специалистът:
– Г-н Василев, как да изберем брокер, за да не станем жертва на измама?
При избора на агенция е много важно да се проучи каква е историята й, от колко години е на пазара, дали е по-известна, дали е по-позната, има ли достатъчно препоръки от доволни клиенти или партньори от други сфери като юристи или специалисти. Препоръчително е да се провери професионалната история на съответния брокер, колко години е работил в агенцията, какви успехи има.
– Кои са лошите практики на брокери, от които трябва да се пазим?
– Около 20 години съм в сферата на недвижимите имоти, включително съм бил и в Управителния съвет на националното сдружение на недвижими имоти. В тази организация се борим именно с лоши практики на брокери. Някои от най-честите отрицателни страни са свързани с това, че брокерът няма никаква професионална подготовка и не съветва клиента си кое е най-добро за него. Също така не може да се има много доверие на брокери, които предлагат продажба, но изобщо не са виждали имота. Още по-притеснително е да са го виждали, но да не са получили разрешение за продажба от собственика. Задължителна практика е и да се подписва посреднически договор, с който продавачът възлага на брокера да продава имота.
Друга лоша практика е брокерът да получава комисионата си при реализиране на покупко-продажба и да не продължава отношения с клиента си. Важно е да бъде с клиента си до нотариалното изповядване на сделката. За съжаление много колеги не го правят или от меркантилност, или от неумение и след като получат възнаграждението си, буквално зарязват клиентите си. От години се борим с лошия имидж на брокерите.
– Каква е тенденцията на пазара на имоти, има ли все още засилен интерес, както беше по време на пандемията?
– Все още липсват обобщени данни за 2023 година, но мога да предоставя данни за предишната спрямо предходната. През 2021-ва в София регистрираните сделки са около 37 000, а в Пловдив – около 19 000. Общо в България са 248 000. За 2022 година те са съответно – 34 000 за София, което е 7% спад на годишна база. В Пловдив са 17 600, което отново е 7% спад, а в България са 242 600, или 2% спад. Изминалата година е и първата от две години насам, през която нямаме ръст.
– Колко време е нужно за една сделка?
– Относно това колко време е нужно една сделка да се финализира – със сигурност в момента престоят на една оферта е малко по-дълъг в сравнение с преди – около месец и половина. Преди една година по това време някои сделки се случваха и за една-две седмици, но средният престой на пазара беше около пет седмици. Тук е много важно да се уточни дали става въпрос за сделка, която е за покупка на имот в строеж. В момента покупката на имот в строеж е малко по-бавна. Ако има правилно ценообразувана оферта, независимо дали за обзаведен имот или за такъв в лошо състояние, сделките се случват в пъти по-бързо – дори в рамките на седмица. В момента има недостиг на готови продукти.
– Какво се предлага, какво се търси в момента?
– Има някои тенденции, които се случват генерално след COVID кризата.
Една от тях е, че продължава миграцията от по-малките населени места към по-големите – най-вече Пловдив, София, Варна и Бургас. Втората е промяна на големината и типа жилище, което сменят обитателите. Търсят се по-големи жилища. Така наречената средна класа в България е с доста подобрени доходи след COVID и тя инвестира средства в недвижими имоти, но основно за собствено ползване.
Друга тенденция след COVID e преминаване от апартамент към къща. Отново за собствено ползване. Доста популярни станаха и апартаментите на партер, отново с частна зелена площ, които изобщо не се търсиха преди 10 години и никой не проектираше такива сгради. Това също е фактор, който се промени след COVID.
Инфлацията през последните месеци промени малко нещата. Заради ръста на цените клиентите искат да защитят парите си, като купуват имоти с инвестиционна цел.
– Какви са тенденциите от гледна точка на градове?
– Със сигурност малките населени места около Пловдив, родопската яка, районът към Хасково и Кърджали също мигрират към по-големите областни градове.
Ако по-отдавна този пазар се движеше основно от английски или немски купувачи, а преди 5-6 години и от руски купувачи, сега се движи основно от български. Вече българите си позволяват и ваканционно жилище. Говорим за жилища максимум две спални и в основните черноморски курорти – Слънчев бряг, Несебър, Созопол. Това не е миграция, а по-скоро търсене на възможност за придобиване на още един имот с цел ползване във ваканционен период и отдаване под наем в краткосрочен план.
– Забелязват ли се промени на офертите в процеса на предлагането, на продажбата?
– Случват се отстъпки по време на преговорите, като при готови жилища отстъпката е по-малка – между 3% и 10% от цената на имота.
При офертите от ново строителство – сградите в строеж, някои инвеститори са склонни, през призмата на промоция или конкретен апартамент, да правят малко по-големи намаления от над 10%. Такива отстъпки почти не се случваха доскоро. В началото на миналата година имахме примери за покачване с 20 хиляди на първоначалната цена, защото са се появили нови купувачи, което е сигнал за нередност на пазара.
– Какви са средните цени на имотите в момента, може ли да кажем, че балонът се спука?
Много е трудно да се говори за цени, защото те са различни в отделните градове, а понякога и дори и в рамките на един град.
В София варират от 1000 евро на квадратен метър и стигат до 3-4 хиляди евро. Някои специфични оферти в идеалния център могат да бъдат и над 5 хиляди евро.
Едно средно практическо жилище в момента в сграда в строеж е средно 1300-1600 евро на квадратен метър. Диапазонът е много широк и има много разнообразни оферти. В някои райони на Пловдив достигат по цени столични квартали. Генерално Пловдив доста стопи разликата със София в последните 2-3 години. В един момент цените там бяха до 50% по-ниски. Сега разликата е между 10% и 20% за сходен имот.
Всъщност няма балон, а по-скоро движение при цените, която се наблюдава средно на всеки 10 години. В момента сме в цикъл на балансиране – това са цените, които клиентите са готови да платят и в момента трудно биха платили по-висока сума. Но има много предпоставки, които тепърва ще вдигат цените на недвижимите имоти в световен мащаб.
Това е той:
Завършил е руската гимназия „А. С. Пушкин“
Придобива последователно няколко магистърски степени в Университета за национално и световно стопанство: магистър по маркетинг и мениджмънт, магистър по туризъм, магистър по бизнес с недвижими имоти